У несовершеннолетнего ребенка из замещающей семьи есть приватизированная квартира. Особенности обращения с ней.

Вопрос от замещающей семьи: «У несовершеннолетнего есть приватизированная квартира. До 18 лет по закону жить в ней без опекуна или родителя запрещено. Приёмная мать лишена родительских прав по собственном желанию и без возможности восстановления, написан отказ. Кто на данный момент распоряжается квартирой? И имеет ли право до момента совершеннолетия ребенка жилплощадь сдаваться по найму третьим лицам?»

Юрист благотворительного проекта "Хочу домой" Татьяна Токарь подготовила ответ.

• Опекуны и попечители несовершеннолетних граждан обязаны проживать совместно со своими подопечными. Раздельное проживание попечителя с подопечным, достигшим шестнадцати лет, допускается с разрешения органа опеки и попечительства при условии, что это не отразится неблагоприятно на воспитании и защите прав и интересов подопечного (ст. 36 Гражданского Кодекса РФ).​​​​​​​

В вопросе определения места жительства несовершеннолетний зависит от законных представителей. Он не может проживать в квартире один, без законных представителей (родителей либо опекунов). Исключение составляет установление эмансипации, т.е. объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным. Это возможно в случае, достижения несовершеннолетним шестнадцати лет, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей (либо усыновителей или попечителя) занимается предпринимательской деятельностью.

Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) производится по решению органа опеки и попечительства - с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия - по решению суда.

•  Особенности распоряжения недвижимым имуществом несовершеннолетних детей предусмотрены в статье 20 ФЗ "Об опеке и попечительстве и в статьях 42, 54 ФЗ от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Распоряжение квартирой в этом случае допускается с предварительного разрешения органов опеки и попечительства. К таким сделкам могут быть отнесены, в том числе сдача недвижимого имущества внаем (в аренду).

Предельный срок договора на предоставление в пользование имущества несовершеннолетнего установлен для найма жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования. Согласно пункту 1 статьи 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование (пункт 4 части 3 статьи 19 ЖК РФ).

Жилые помещения, находящиеся в собственности несовершеннолетних, предоставляемые в наем (возмездное пользование) иным лицам, относятся к жилищному фонду коммерческого использования.

Заключение договоров найма жилых помещений, принадлежащих несовершеннолетних, должно исключать совместное проживание детей с посторонними лицами. Поэтому предоставление жилых помещений несовершеннолетних в наем допускается в случае временного отсутствия, т.е. не проживания в них самих детей. Необходимость предоставления жилых помещений несовершеннолетних в наем возникает, например, при устройстве самого собственника в организацию для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, либо проживания ребенка у своих опекуна или попечителя.

В этом случае свободное жилое помещение несовершеннолетнего может быть использовано эффективно по договору найма иными лицами, на которых, помимо платы за наем, следует возлагать обязанности по содержанию и ремонту помещения, оплате коммунальных услуг, в том числе при оплате жилищных и коммунальных услуг в общем имуществе многоквартирного дома, если жилое помещение находится в таковом.